분당 재건축 추진 절차와 단계별 조합원 체크리스트

분당의 부동산의 최대이슈인 재건축에 대해서 세분화 하여서 글을 쓰기로 함.

 

분당 재건축이 본격화되면서 조합원들은 추진 절차와 각 단계에서 필요한 사항을 정확히 이해해야 합니다. 재건축 사업은 여러 행정 절차와 법적 요건을 거쳐야 하며, 그 과정에서 조합원의 역할이 아주 중요합니다. 지금부터 분당 재건축 추진 절차를 단계별로 살펴보고, 조합원들이 주의해서 체크해야 할 사항을 정리해 봅니다.

1. 재건축 추진 절차 보기

일반적으로 다음과 같은 재건축  절차를 밟습니다.

1. 정비구역 지정과 추진위원회 구성: 지자체에서 정비구역으로 지정하고 추진위원회를 구성.
2. 조합 설립 인가: 조합원이 일정 수 이상 동의해야 조합이 정식으로 설립됨.
3. 사업 시행인가: 사업 계획을 수립하고 인허가를 받는 단계.
4. 관리처분계획 승인: 세대별 분양 및 조합원 분담금이 확정.
5. 이주 및 철거: 기존 건물을 철거하고 이주 절차를 진행합니다.
6. 착공 및 준공: 새로운 아파트를 건설하고 입주를 진행합니다.

2. 조합 설립 단계 – 조합원 동의율이 핵심

재건축 사업을 진행하려면 일정 비율 이상의 조합원 동의가 꼭 필요합니다.

조합원 동의율 기준

• 추진위원회 승인: 토지 등 소유자의 10% 이상 동의 필요합니다.
• 조합 설립 인가: 75% 이상 동의 필요합니다.
• 사업 시행 인가: 50% 이상 동의 필요합니다.

조합 설립 이후에는 재건축 추진이 보다 원활하게 진행되지만, 동의율 확보 과정에서 이견이 발생할 수 있으므로 충분한 협의가 필요해서 분쟁 조절을 잘해야 합니다.

3. 사업 시행인가 – 비용과 분양계획 확인 필수

사업 시행인가 단계에서는 구체적인 건축 계획과 분양 계획이 결정됩니다. 이때, 조합원들은 다음 사항을 꼼꼼히 검토해야 합니다.

확인해야 할 사항

• 예상 조합원 분담금
• 일반 분양 물량과 예상 분양가
• 세대별 평형 구성 및 조합원 분양 우선권
• 공사비 상승 가능성 및 추가 부담금 여부

사업 시행인가 이후에는 관리처분계획이 승인되기 전까지 분양 일정과 세부 계획을 점검해야 합니다.

4. 관리처분계획 승인 – 실거주 여부 및 세금 대비

관리처분계획이 승인되면 세대별 분양이 확정되어서 이때, 실거주 여부에 따라 세금 부담이 달라질 수 있으므로 세무전문가에게 문의 하는것을 추천합니다.

주택자는 비과세 혜택 가능

• 2년 이상 거주 시 양도세 비과세
• 일시적 2주택 허용 기간 내 기존 주택 처분 필요

다주택자는 세금 부담 고려 필수

• 조합원 입주권에 대한 양도세 중과 가능성
• 종합부동산세 및 재산세 증가 여부

이주 시점과 주택 보유 여부를 신중히 결정해야 불필요한 세금 부담을 줄일 수 있으며 양도소득세가 만만치 않습니다.

5. 이주 및 철거 – 일정 지연 가능성 대비

이주 및 철거 단계에서는 일정 지연 가능성이 가장 높은 시기입니다. 조합원들은 예상 일정과 이주 비용을 미리 계획하는 것이 중요하며 현재 분당 재건축의 발목을 잡고 있는 이유중의 하나입니다.

이주 전 체크리스트

• 이주비 및 주거 지원 대출 가능 여부 확인
• 임시 거주할 주택 계약 및 보증금 준비
• 철거 일정과 이주비 지급 시기 체크

일부 재건축 단지는 세입자 이주 문제로 일정이 지연될 수 있으므로 사전에 대응 전략을 마련해야 합니다.

분당의 이주대책이 난항을 격고있다고 합니다.

6. 착공 및 준공 – 입주 후 하자 보수 대비

착공 이후 준공까지는 일반적으로 2~3년이 소요되며 준공 후 입주 과정에서 하자 보수 문제가 발생할 수 있으므로 조합원들은 입주 전 점검을 철저히 해야 합니다.

입주 전 확인해야 할 사항

• 하자보수 보증기간 및 신청 방법
• 조합원 분양가 및 잔금 납부 일정
• 등기 이전 절차 및 세금 신고 방법

입주 이후에는 하자 문제를 빠르게 해결할 수 있도록 조합과 긴밀히 협력필요.

7. 결론 – 철저한 준비가 안정적인 재건축을 만든다!

분당 재건축을 성공적으로 진행하려면 각 단계에서 조합원들의 신중한 판단과 적극적인 참여가 필수적입니다.

재건축은 단기간에 끝나는 사업이 아니므로, 장기적인 시각으로 접근하고 체계적인 준비를 해야 합니다.

조합원들은 철저한 대비를 통해 보다 안정적인 재건축을 진행할 수 있을 것입니다.